Update mei 2023: Visie op de woningmarkt

NHVP is een nichespeler in de vastgoedwereld. Wij kopen en ontwikkelen vastgoed met een monumentale uitstraling in het midden en hogere segment om deze na duurzame splitsing in eigen beheer te verhuren. Wij bestaan volgende maand 2 jaar. In die tijd zijn wij gegroeid van 1 naar 11 monumentale panden met een marktwaarde van 10,5M en een BAR van 6-7%. Deze zijn deels met EV (1,6M), deels bancair (4M) en deels via crowdfunding (4,5M) gefinancierd. Het is ons streven om deze portefeuille de komende twee jaar nog eens te verdubbelen.

“Bestaande koophuizen worden in 2022 naar verwachting gemiddeld 17,3 procent duurder, gevolgd door 5,5 procent in 2023. Sinds 1977 stegen de huizenprijzen niet meer zo hard als nu; in januari van dit jaar waren de verkochte huizen gemiddeld maar liefst 75.000 euro duurder dan een jaar geleden. De uitbundige huizenprijsgroei duidt op oververhitting van de markt. Omdat de economie minder hard groeit en de rente niet langer daalt, verwachten we dat de huizenprijsgroei de komende jaren afzwakt.”

Bron: RaboResearch – Economisch onderzoek

Wij voorzien voor volgend jaar een mooi aanbod aan geschikte panden. Enerzijds door kantoren die niet voldoen aan de energielabel C eis, die echter door duurzame splitsing zeer geschikt voor bewoning zouden kunnen zijn. Anderzijds door rechtstreeks aanbod van veelal oudere huiseigenaren, die onder druk van de markt, onder de marktwaarde verkopen.

“Met een wat minder extreme prijsstijging en een iets toegenomen woningaanbod waaide er in het eerste kwartaal van 2022 een lichte bries door de oververhitte woningmarkt. Aan het eind van het eerste kwartaal 2022 stonden ruim 17.000 woningen te koop. Dat is 10% meer dan in het vierde kwartaal van 2021. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning daalde in het eerste kwartaal van 2022 met 2,1% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021 naar 428.000 euro, maar op jaarbasis is de prijsstijging nog altijd gemiddeld 13,7%. Dit is niet meer zo extreem als in de afgelopen drie kwartalen toen de prijs met circa 20% op jaarbasis steeg.  Dit blijkt uit de woningmarktcijfers van de NVM over het eerste kwartaal 2022. In de jaar op jaar vergelijking is het aanbod te koop staande woningen in Nederland wel opnieuw afgenomen. In het eerste kwartaal zijn circa 29.000 woningen verkocht. Dat is circa 19% minder ten opzichte van een jaar eerder. De druk op de woningmarkt blijft daarmee onverminderd hoog.”

Bron: Marktinformatie koopwoningen NVM

De gestegen rente en OVB (10,4% in 2023) werkt daarbij, gek genoeg, juist in ons voordeel. Veel kopers en beleggers haken om die reden nu af, waardoor de vraag afneemt en goede deals onder de marktwaarde mogelijk zijn. Onze niche is duurzame splitsing, waarna een pand veelal 10-20% in marktwaarde stijgt. De gestegen rente leidt daarnaast ook tot een stijging van de huurvraag in ons segment. Dat maakt dat de rente en OVB stijging ons in 2023 juist kansen biedt.

“De invoering van de opkoopbescherming in grote steden en omliggende gemeenten voorkomt dat beleggers hier woningen tot een bepaalde WOZ-grens kunnen aankopen. Deels zorgt dit voor een verschuiving van de beleggersvraag naar het prijssegment net boven de WOZ-grens, en naar regio’s waar de opkoopbescherming niet geldt. Per saldo neemt de woningvraag van beleggers naar verwachting wel af. Daarnaast verhoogt de geplande hervorming van box 3 de wetgevingsrisico’s voor beleggers. Het beoogde doel om het werkelijke rendement op vermogen te belasten in plaats van een fictief rendement, verlaagt het verwachte rendement van een beleggingswoning. Als beleggers deze toekomstige risico’s al meenemen in hun aankoopbeslissing, kan dit de beleggersvraag nu al afremmen.

Bron: woningmarkt ING

Samengevat zien wij voor het komende jaar mooie kansen om onze portefeuille uit te breiden met kansrijke monumentale woningen.